ميدار.نت – دبي

يُعد الرهن العقاري اتفاقاً مكتوباً بين المقرِض والمقترض، يمنح الأول الحق في الاستيلاء على منزل الثاني إذا لم يسدد قيمة القرض خلال فترة محددة، وحسب معدل الفائدة المتفق عليه.

كيف يعمل الرهن العقاري؟

أتاح الرهن العقاري الذي وفرته البنوك لذوي الدخل المحدود في مختلف أنحاء العالم الحصول على قروض لشراء منازل تأويهم، وكانت القروض تُسدد وفق فترات ومبالغ وفوائد شهرية معينة، شرط أن يتم في البداية دفع مبلغ أكبر نسبياً.

غالبًا ما يفضل المستهلكون الرهن العقاري ذا السعر الثابت الذي يستغرق سداده 30 عامًا، لأنهم في هذه الحالة يدفعون مبلغاً شهرياً أصغر، وقد يختار المقترضون أيضًا رهنًا عقاريًا قابلاً للتعديل، على مدى فترة تتراوح من ثلاث إلى عشر سنوات، على أن يتغير المعدل كل عام.

أنواع الرهن العقاري

للرهن العقاري أنواع يختار منها مشترو المساكن ما يناسبهم، وهي:

_ الرهن العقاري ذو المعدل الثابت لمدة 30 عامًا، لا يتغير حجم دفعته الشهرية أو فائدته طوال مدة القرض. ويعد هذا ممتازاً للمشتري الراغب في دفع مبلغ شهري قليل على أمد طويل.

_ الرهن العقاري ذو المعدل الثابت لمدة 15 عامًا، لا تتغير دفعته الشهرية وفائدته طوال مدة القرض، ويناسب مشتري المنازل والقائمين بإعادة التمويل الذين يرغبون في زيادة حقوق الملكية وسداد قروضهم العقارية بشكل أسرع. ورغم أن الدفعة الشهرية تكون أكبر، إلا أن إجمالي مدفوعات الفائدة تكون أقل، لأن الدفعات يتم تسديدها على أمد قصير.

_ رهن عقاري قابل للتعديل، ذو سعر أولي ثابت لفترة محدودة قبل تعديله بشكل دوري. وهنا يتم تحديد معدل الفائدة للسنوات الخمس الأولى ثم تغييره سنويًا. ويعد خياراً جيداً للمشتري الذي لا يخطط للاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة طويلة، أو يتوقع انخفاض أسعار الفائدة مستقبلاً.

_ أنواع أخرى أقل شيوعاً، مثل الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط، مع تخيير المشتري في آلية الدفع، ويتضمن الأمر جداول سداد معقدة تنتهي غالباً بدفع مبلغ ضخم. أدى هذا النوع من الرهون العقارية إلى الأزمة التي عمت الولايات المتحدة الأميركية عام 2008.

ما معنى إعادة تمويل الرهن العقاري؟

إعادة تمويل الرهن العقاري تعني الحصول على قرض منزل جديد ليحل محل قرض قائم حالياً. ويلجأ أصحاب المنازل إلى هذا الخيار لثلاثة أسباب:

_ الحصول على سعر فائدة أقل، فعندما تنخفض معدلات الرهن العقاري، يمكنك التوفير في مدفوعاتك الشهرية عن طريق إعادة التمويل إلى أدنى معدلات إعادة التمويل المتاحة.

_ تسديد القرض الخاص بك بشكل أسرع، إذ يمكن أن يوفر لك التحول من 30 عامًا إلى 15 عامًا آلاف الدولارات من الفوائد.

_ وضع أموال إضافية في البنك، لأنه يمكنك تحويل ملكية المنزل إلى نقد من خلال إعادة تمويل نقدية، ورصد الأموال الإضافية لتحسين المنزل.

من هي الجهات المقرضة للرهن العقاري وما شروطها؟

تقدم البنوك والاتحادات الائتمانية قروضا لشراء المنازل، كما توجد في العديد من الدول شركات رهن عقاري متخصصة تتعامل فقط مع قروض الإسكان. يمكن للمشتري توظيف وسطاء رهن عقاري مستقلين لمساعدته في التسوق والحصول على أفضل سعر.

يشترط مقرضو الرهن العقاري على المقترضين أن يكون لديهم أصول مالية ودخل كافٍ قياساً لحجم القرض، ليستطيعوا سداد الدفعات والفوائد الشهرية بمرور الوقت. يتم أيضًا تقييم درجة ائتمان الشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. ويختلف سعر الفائدة بين مقترض وآخر، فالمقترض الذي لديه ضمانات أقل يتحمل أعباء فوائد أكبر.

أزمة الرهن العقاري عام 2008

ظهرت أزمة الرهن العقاري الأميركية عام 2008 بعد سنوات من التوسع في الإقراض دون ضمانات، ما أدى إلى عجز كثير من محدودي الدخل عن سداد قروض الرهن للبنوك وشركات التمويل، لا سيما بسبب معدلات الفائدة التي رفعتها البنوك خوفاً من حدوث تضخم اقتصادي، وتم طرح عقارات غير القادرين على التسديد للبيع العلني وخسر عشرات الآلاف منازل أحلامهم بسبب ما وصفه خبراء الاقتصاد بالكابوس الحقيقي.

ومع تورط العديد من البنوك في مشكلة قروض الرهن العقاري نتيجة تمويل القروض، حاولت هذه البنوك الاعتماد على بنوك أخرى لإعادة التمويل، لكن الأخيرة رفضت بسبب عدم ضمان السداد، ما أدى إلى أزمة سيولة نقدية حادة، وصولاً إلى إفلاس العديد من المصارف واضطرار الحكومة للتدخل بإمداد المؤسسات المالية بمبالغ ضخمة، وتشجيع البنوك على الاندماج لتعويض الخسائر.

أخبار قد تهمك:

لماذا تلجأ الدول إلى الدين العام وهل يعد حلاً اقتصادياً آمناً

هكذا يقيس الناتج المحلي الإجمالي كفاءة اقتصاد الدول

شارك الخبر